Рефинансирование ипотечного кредита: плюсы и минусы

Разбираемся с терминами.

Ипотека – это способ залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся в пользовании и владении залогодателя (заемщика), и в случае ненадлежащего исполнения должником своего обязательства залогодержатель (кредитор) приобретает право получить удовлетворение своего денежного требования за счет реализации заложенного имущества.

Проще говоря, когда вы приходите к решению купить жилье, вы обращаетесь, скажем, в ПАО «Сбербанк» и сообщаете ему о ваших намерениях приобрести недвижимость. Получив от вас необходимый комплект документов, а также подтверждение вашей платежеспособности, банк рассмотрит вашу заявку и с большой долей вероятности пригласит вас на подписание ипотечного договора. 

Далее необходимо разобрать вопрос процентной ставки. Как и любой кредитный договор, ипотечный договор также предусматривает процентную ставку. Она прописывается в договоре и устанавливается на весь срок действия такого договора. Данный момент является очень важным. 

Так, по статистике в 2014 году средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 17,2 %, но спустя полгода опустилась более чем на 5 процентных пунктов. Это обстоятельство наводит на мысль о том, что в России в течение непродолжительного промежутка времени финансовый рынок может измениться как в одну, так и в другую сторону. 

А теперь представьте себе ситуацию, когда вы приходите в банк, заключаете договор ипотеки под 17,2 процента годовых и с радостью заселяетесь в свою новую квартиру. А потом, спустя полгода, читая вечером у себя на кухне газету, узнаёте, что, если бы вы не поторопились, то, спустя полгода, могли бы оформить ипотеку на 5 процентов меньше. 

Вы можете подумать, ну и Бог с ними, с этими 5 процентами…. Однако на деле такая разница в процентах может катастрофическим образом сказаться на разнице в денежной сумме, которая по итогу будет выплачена вами за все 15-20 лет срока ипотечного договора. Например, снижение ставки на 2% при 20-летнем сроке может сэкономить 1 млн. рублей на каждые 3 млн. рублей кредита. Неплохо, не правда ли?

У многих людей, которые регулярно видят более привлекательные предложения других банков, возникает в голове лишь одна фраза «если бы». Согласен, такие мысли, вряд ли каким-то образом могут развеселить вас. Однако, не стоит спешить с выводами, и вместо болезненных раздумий вы можете предпринять определённые действия. Эта статья как раз расскажет вам о том, что вы можете сделать в этой ситуации и нужно ли вам это.

В предыдущей статье мы рассказывали вам про реструктуризацию кредита, а также об её плюсах и минусах, как одной из банковских процедур кредитования. В данной статье мы хотим рассказать о другой процедуре, пусть немного и созвучной с первой. А именно, о рефинансировании ипотечного кредита.

В простом смысле рефинансирование ипотечного кредита – это фактически замена существующего ипотечного кредита другим кредитом. Новый ипотечный кредит выдаётся другим банком или иным кредитным учреждением.

Такая процедура в целом является достаточно прозрачной, и каких-либо серьёзных подводных камней в ней нет. Ключевой вопрос, ответ на который необходимо получить, это какие плюсы и преимущества вы можете получить благодаря оформлению рефинансирования, а также какие негативные моменты могут возникнуть в вашей конкретной ситуации.

Начнём с плюсов. К ним, в частности, можно отнести:

Пожалуй, это главный плюс от проведения такой процедуры. Как следствие, вы можете сократить размер ежемесячных платежей или срок кредита. Экономию на процентах, а она может достигать нескольких сотен тысяч рублей, вы можете тратить на другие нужды.

2. Снижение размера ежегодных страховых взносов

В том числе на страхование недвижимости. Благодаря снижению ставки, вы сможете сократить себе срок обязательного страхования.

Теперь о минусах.

К сожалению, вам придется понести дополнительные затраты. 

Они будут включать в себя: комиссионные сборы, стоимость оформления и заверения документации, предоставления различного рода справок, переоценки залогового имущества, повторное страхование.

1. Принципиальная позиция банков.

В настоящее время банк при заключении ипотеки прописывает в условиях ипотечного договора прямой запрет на последующую передачу в залог уже заложенного имущества без своего согласия. На практике удаётся обойти этот запрет путём различного рода манипуляций и договорённостей с вашим будущим кредитором, который собирается предоставить вам рефинансирование. Например, ваш рефинансирующий кредитор может открыть счет на ваше имя, куда перечислит всю необходимую для погашения вашей ипотеки сумму. Вам необходимо будет предоставить поручительство либо же иной способ обеспечения обязательства. 

Для кредитора такого рода действия несут повышенный риск. Поэтому на весь срок, на протяжении которого ваша недвижимость не будет находиться в залоге у вашего нового кредитора, будет установлена повышенная процентная ставка до того момента, пока предыдущий кредитор не снимет обременение в виде ипотеки, и у нового кредитора не появится возможность встать на его первоначальное место.

2. Требования к срокам.

Программа рефинансирования недоступна для вас, если вы взяли ипотечный кредит менее полугода назад.

3. Необходимо оценить целесообразность.

В случае, если вы уже выплатили примерно 50% общей стоимости ипотечного кредита, то целесообразность такого рефинансирования практически отсутствует. Обусловлено это тем, что приблизительно половину срока вы выплачивали плановые проценты на основной долг. Получается, что вы выплатили их напрасно, потому что тело кредита осталось неизменным, и при этом ваш новый кредитор также начислит на тело вашего нового ипотечного кредита свои плановые проценты. Отсюда возникает двойная переплата и, как следствие, отсутствие какой-либо целесообразности.

Сделаем выводы. 

Во-первых:

В случае твёрдого намерения получить рефинансирование вашего текущего ипотечного кредита, вам необходимо взвесить и в буквальном смысле посчитать до копейки неизбежные издержки, связанные с его оформлением, а также потенциальную выгоду. 

Во-вторых:

Помните, что рефинансирование будет иметь смысл лишь в том случае, если вы еще не успели выплатить 50% от общего размера ипотечного кредита. В противном случае вы не получите желаемой выгоды от вашего рефинансирования, а только наоборот, еще больше усилите свою финансовую нагрузку.

Мы рады заботиться о наших клиентах и читателях, и всегда готовы прийти на помощь в решении финансовых вопросов. Надеемся, что данная статья была полезна для вас. Желаем вам крепкого здоровья на фоне всеобщей пандемии, а также финансового благополучия. До следующих встреч.

С уважением, коллектив компании ООО «СтартКредит»